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Le cadre juridique du viager

[ALT]

Règles spécifiques d’une vente en viager


La vente en viager doit respecter certains principes imposés par la loi. Sans cela, la vente n'est pas valable.
Ainsi, comme dans toute vente immobilière, le prix doit être suffisant.
D'autre part, le caractère spécifique de la vente en viager comporte un certain nombre de particularités :
  • Si le décès du crédirentier a lieu dans les 20 jours de la signature de l'acte, la vente peut être annulée. L'article 1975 du Code Civil précise que ce décès doit être dû à la maladie. 

  • Pour que le prix du bien soit jugé "sérieux", le montant de la rente viagère doit être suffisamment élevé. Si ce n'est pas le cas, il peut y avoir annulation de la vente pour cause de défaut de prix réel et sérieux. 

  • Si le montant de la rente est inférieur au loyer retiré du bien, l vente au viager peut être annulée. Dans ce cas, le caractère aléatoire du contrat disparaît.

  • L’avant contrat (généralement, il s’agit d’une promesse de vente) d’une vente en viager peut être réalisé sous seing privé entre particuliers ou en faisant intervenir un agent immobilier spécialisé.

  • L'acte définitif de vente, comme pour toute sles ventes immobilières, doit être conclu devant le notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.

  • La vente en viager transfère les charges et impositions à l’acheteur.

Toutefois, lorsque le vendeur bénéficie du droit d’usage et d’habitation, il conserve à sa charge un certain nombre de réparations et d’impositions. Le vendeur doit alors acquitter les petites réparations et la taxe d’habitation et l’acheteur supporte les grosses réparations et la taxe foncière.

Les articles du code civil

Certains articles du Code Civil sont spécifiques à la vente en viager.
  • Article 1591
    Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties.

  • Article 1654
    Si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

  • Article 1656
    S’il a été stipulé, lors de la vente d’immeuble, que faute du paiement du prix dans le terme convenu la vente sera résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

  • Article 1964
    Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain du contrat de rente viagère.

  • Article 1968
    La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, pour une chose mobilière appréciable ou pour un immeuble.

  • Article 1969
    Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.

  • Article 1970
    Dans le cas de l’article précédent, la rente viagère est réductible, si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle, si elle est au profit d’une personne incapable de recevoir.

  • Article 1971
    La rente viagère peut être constituée, soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d’un tiers, qui n’a aucun droit d’en jouir.

  • Article 1972
    Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.

  • Article 1973
    Elle peut être constituée au profit d’un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne.

  • Article 1974
    Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet.

  • Article 1975
    Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée pendant les vingt jours qui précède la date du contrat.

  • Article 1976
    La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.

  • Article 1977
    Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix, peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.

  • Article 1978
    Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée, à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages.

  • Article 1979
    Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente.

  • Article 1980
    La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu. Néanmoins, s’il a été convenu qu’elle serait payée d’avance, le terme qui a dû être payé, est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.

  • Article 1981
    La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable, que lorsqu’elle a été constituée à titre gratuit.

  • Article 1982
    La rente viagère ne s’éteint pas par la mort civile du propriétaire ; le paiement doit en être continué pendant sa vie naturelle.

  • Article 1983
    Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée. De l’usage et de l’habitation.

  • Article 627
    L’usager est celui qui a un droit d’habitation doit en jouir en bon père de famille.

  • Article 631
    L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.
Source : Legifrance


Comment calculer le prix d'une vente en viager ?Les diagnostics immobiliers pour la vente en viager


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