Viager: déterminer la valeur de l'usufruit
Publié le 23.06.2016 à 16:32:43

L'usufruitier a non seulement le droit d’utiliser le bien, mais aussi d’en percevoir les loyers. Cela se justifie du fait des « grosses réparations » énumérées à l’article 605 du Code civil (gros murs, voûtes, digues, murs de soutènement…) qui sont à sa charge. 

La valeur de l’usufruit viager est calculée en fonction de sa durée estimée. Cette estimation est réalisée sur la base d’une table de mortalité. Cette dernière donne essentiellement une idée approximative des probabilités de décès ou de survie soit d’une population à une époque précise soit d’une génération particulière.
 

Si les loyers rapportent peu au crédirentier, la valeur de l’usufruit a peu d’importance. Notons au passage qu’il faut bien faire la distinction entre la valeur réelle et la valeur fiscale de l’usufruit. La valeur réelle est déterminée en fonction de la qualité du bien, en l’occurrence l’apport locatif du logement. En revanche, la valeur fiscale tient uniquement compte de la durée de l’usufruit. Dans le cas d’un viager, cette durée est estimée suivant l’espérance de vie de l’usufruitier. Et c’est à partir de cette évaluation que l’administration fiscale propose un barème sur la base duquel est calculé le montant de l’ISF et de l’impôt sur le revenu. Précisons que le fisc propose ledit barème, mais n’a aucun droit de l’imposer ni au crédirentier ni au débirentier.